気に入って借りたはずのアパートやマンションですがここにきて毎月のランニングコストである家賃が負担になっている方が多いのではないでしょうか。そもそも家賃交渉はできるのかできないのか、大家さんとの関係はどうなるのか気になりませんか？
特に実家を出て自立して初めての一人暮らしを始めたのはいいけど生活するという事は家賃以外にもこんなにお金がかかるものなのかと痛感している方も多いでしょう。
また、ファミリー世帯でマンションや貸家を借りている方も同じです。
世帯収入は上がるけど家族が多い分、比例して出費も多いものです。
冒頭で申し上げましたが、家賃が2,000円～3,000円下がると固定費なので年間24,000円～36,000円の負担が減る事が確実です。
私は不動産業界に居たので入居中における借主と貸主双方の家賃交渉や協議に何度も立ち会ってきました。
家賃交渉しても下がらなかった、希望通りの家賃に下がった、予想以上に家賃が下がったなど様々な協議を経験しています。
そんな中、家賃交渉には交渉するベストな時期やお願いの仕方（コツ）があるってことに気付いたのです。
本記事でご紹介する方法は、もちろん全ての大家さんに通用する事ではないのは言うまでもありませんが無知な状態で家賃交渉を行うより成功率が大幅にアップするでしょう。
毎月の家賃を少しでも安くしてほしいと思っている方は是非参考にしてみてください。
家賃交渉の成功のポイントは「言い方」よりも事前準備
家賃交渉の交渉の仕方や言い方をよく聞かれるのですが相手は人間なので教科書通りにはいかないのが現実です。
もちろん大家さんによっては家賃減額を希望すればすんなり応じてくれるケースもあります。
家賃交渉の成功のポイントは「どんな言い方をするのか」ではなく、どんな事前準備をするかということなのです。
一般的に家賃交渉は今日明日で思い立って交渉するものではなく事前準備が成功の鍵を握っているのです。
大家さん（管理会社）の信用がある入居者である
家賃の値下げを希望しているなら常日頃から大家さんの信用を得る必用があります。
大家さんが遠方に住んでおり、普段は管理会社が大家さん代わりである場合には大家さんを管理会社に置き換えてお読みください。
どうやって大家さんの信用を得れば良いかお教えします。
大家さんが借主に部屋を貸した時点で基本的に借主に対する信用は100％から始まると思ってください。
だから基本的にこの100％の状態を維持するだけで足りるのです。
しかしたいがいの場合、借主の行動が原因で100％あった大家さんの信用は減点方式で少なくなっていきます。
例えば家賃を滞納・遅延する。顔を合わせても挨拶をしない。共用部分なのに私物をごちゃ置いている。騒音を出している。
その他、駐車場に無断駐車したり、ゴミ出し日を守らなかったり・・・このような細かい事の積み重ねで大家さんの信用というのは次第に無くなっていきます。
そのようにして信用が無くなり、且つ出来れば出て行ってほしいと思っている借主さんの家賃交渉を大家さんがまともに聞いてくれるはずがないのです。
家賃の値下げ交渉を考えているならまず自分自身が大家さんにとって大切な入居者となるよう心掛けないとなりません。
このような一つ一つの行動や言動の積み重ね、心構えが大家さんの信用を得る要因となり後々の家賃交渉の際の大きな武器となります。
少なくとも2年毎の契約期間であれば当初2年間は信用作りの期間として家賃は滞りなく綺麗に支払い続けましょう。
長く住んでいる良識のある入居者は家賃交渉の成功率は上がる
入居期間が短くても長くても家賃交渉は出来ます。
家賃交渉は最低でも何年か住まないと交渉出来ないといった決まりもありません。
私の経験上、入居後2ヶ月くらいで家賃交渉をする入居者さんもいたくらいですからね。
しかし住んで間もない入居者さんより長く住んでいる入居者さんの方が家賃交渉の成功率が高いという事は言うまでもありません。
何故なら長く住んでいる入居者さんは大家さんの家賃収入に長く貢献しているからです。
どんなビジネスでも今日初めて取引したお客さんよりも何年も長い間取引きをしている顧客の方が重宝されるはずです。
だから家賃交渉する為だけに長く住めとは言いませんがもしあなたが何度も更新している入居者さんであれば家賃交渉に応じてくれる可能性が高いということです。
ただ、長く住んでいても家賃交渉に失敗する入居者さんの特徴として次のような事が挙げられます。
・小さな事でしょっちゅうクレームを言う入居者さん
・家賃の支払いが度々遅れる入居者さん
・建物使用ルールを守れない入居者さん
先ほどもお話しましたが、いくら長く住んでいても常日頃から大家さんの信用を得られない行動をしている方は家賃交渉はうまくいかないでしょう。
家賃交渉をすると大家さんに嫌われる？
せっかく今まで良好に築いてきた大家さんとの人間関係。
家賃交渉をする事によって大家さんに嫌われたり印象を悪く持たれないか心配な方もいらっしゃるでしょう。
結論から言うとよほど上から目線での交渉だったり横柄な家賃交渉でない限りその心配は無用です。
大家さんは賃貸経営を基本的にビジネスとして考えています。
つまりは、商売やビジネスに永続的な収支の固定は無いのです。
販売価格は下げすぎても商売にならないけど時として価格を下げてでも売らなきゃいけない時もある。
家賃交渉だって同じです。家賃交渉に応じるか応じないかはあくまで大家さんの経営判断になります。
家賃を減額すればそのぶん大家さんの収入が減りますが減額に応じなければ退去されるかもしれないのでその判断に頭を悩ませることになるのです。
なのでもし「家賃交渉をすると大家さんに嫌われるかも」と不安に思っているなら心配不要です。
管理会社を飛ばして大家さんに直接家賃交渉するのはアリ？
家賃交渉は管理会社にお願いするべきか大家さんに直接お願いするべきかお話しておきます。
毎月の家賃を管理会社に支払っている場合、あなたの契約しているお部屋は管理会社が大家さんの代理という立場なので家賃交渉は管理会社にお願いするのが一般的です。
家賃集金や入居者との諸連絡の受付初期対応など建物管理の面倒な部分を有償で管理会社に一任しているのですから例え賃貸借契約書の貸主欄に大家さんの住所や連絡先が書いてあっても直接連絡するのはマナー違反となります。
なぜ大家さんが手数料を払ってまで管理会社に一任しているのかを考えればどうしてマナー違反なのかはご理解いただけるはずです。
それに家賃交渉をするなら大家さん直接よりも管理会社の方にお願いする方が成功する可能性は比較的高いと思います。
家賃交渉をしやすい物件とはどんな物件か
物件によって家賃交渉しやすい物件としずらい物件があります。
分かりやすい例だと、立地条件や交通アクセスが良くて利便性の高い場所にある新築・築浅物件は例え空室が出ても募集をかければすぐに入居者さんが見つかるので家賃交渉は難しいでしょう。
何も家賃を下げなくたって希望家賃で入居してくれる人を見つければいいというのが不動産屋さんや大家さんの考えです。
また新築・築浅物件はまだアパートの建築費用の支払いも始まったばかりです。
建ててから数年で収支計画を崩されるのは本望ではないのです。
建築後10年を経過した物件
不動産屋さんや、建築業者は見込み家賃で収支計画を立てて大家さんにアパート建築を提案するので大家さんというよりは不動産屋さんの方が家賃交渉を断る可能性も高いかと思います。
逆に築10年以降の物件ならば家賃交渉はしやすいと言えます。
賃貸ビジネスは10年一区切りで収支計画を立てるのが基本なので中には築10年目で建築費用の支払いを終えている大家さんも出てきます。
とはいえ、築10年目の中古物件を購入する大家さんもいますので一概に築10年目以降が家賃交渉しやすい物件とは言えませんが新築物件よりは交渉しやすいです。
築10年経過後、オーナーチェンジされる前が理想
新築・築浅物件よりも築10年を過ぎた物件の方が家賃交渉しやすいとお話しました。
何故なら建築費用の支払いを10年で組んでいる大家さんが多い為、返済が無くなった分だけ大家さんに心の余裕がある可能性が高いからです。
しかし大家さんによっては10年を過ぎた頃、物件を売却（オーナーチェンジ）してしまうことも少なくありません。
この場合、新しくオーナーになった大家さんは現状家賃の収入を当てにして収支計算をしているためオーナーチェンジ後、早々の家賃交渉には応じてくれる可能性は低くなります。
借りている物件が築10年を過ぎた・大家さんが物件を売却するつもりはなさそうだと入居者さんが判断するのは難しいかもしれませんがこのことを頭に入れておくと少し違うかもしれませんね。
クレームを逆手にとって交渉するのはＮＧ
水の流れが悪い、エアコンが調子悪いなどいった設備不良のクレームを出して立場を上にしてから家賃交渉する入居者さんをたまに見かけます。
交渉術という点から見ると上級テクニックに値する交渉術ですが一般的にはたちの悪い輩にしか見られません。
設備が不良だからといって家賃を払わなくてもいいとか家賃を減額しなければならないという法律など存在しません。
あるとすれば設備不良を解決出来ないやむを得ない理由があるから貸主・借主双方が協議して家賃を減額したといった事例ならあります。
あくまで居住用物件の場合は電気・水道・ガスといったライフラインの確保が重要であり仮に貸主負担で行うべき設備不良があってもそれを直せば終わりです。
この手のたちの悪い交渉をする方はだいたいネットや知人からの安易な入れ知恵で行う傾向があります。
素人がこのような交渉をしても不動産屋さんは相手にしないし、仮に相手にされたとしても「問題児」として目を付けられます。
不動産屋さんには民法その他関係法令などに精通したスタッフがいますので下手に喧嘩を売るような交渉をすると後々痛い目に遭うでしょう。
家賃交渉を行う時は相手に敬意をもって挑みましょう。
家賃交渉するタイミングや時期
入居中における家賃交渉はタイミングや時期がかなり重要です。
特に何でもない時に家賃交渉すると単なる借主から大家さんへのお願いや希望となってしまって交渉上、不利です。
最初から大家さんの方が交渉上有利な状態ですからね。
でも数年に一度、借主にとって家賃交渉するタイミングとしては最適な時期、言い方を変えると大家さんと対等な立場で交渉出来る時期が到来します。
それは更新契約時の時期です。
特に更新契約時に更新料を支払うのなら尚更ビッグチャンスですよ。
更新契約前の家賃交渉の方法
例えば4月にアパートを賃貸借契約期間を2年の契約で借りた場合、2年後の4月近くになると管理会社や大家さんから更新契約するか否かの連絡があります。
多分更新月の1ヶ月前くらいに連絡が来るでしょう。
管理会社が入っている場合、尚更の話ですが当然のように更新時期なので更新契約書類と更新費用の請求書を送る旨を伝えられます。
一見機械的な電話連絡に見えますが実は私が業界にいた頃はこの更新時の連絡を借主さんにする時が緊張の一瞬でした。
なぜ管理会社側が緊張するのか、私の場合2つの理由があったからです。
一つは契約期間の満期（更新時）をもって引っ越しや解約を考えているのではないかという不安です。
正直なところ管理会社としては空室を出したくないのが本音で、入居者から「解約を検討している」と告げられるとドキっとします。
そんな管理会社の心情を利用して更新契約の案内連絡が来た時には「更新するか解約するか検討しています」と告げましょう。
そのように言うと恐らく管理会社からは理由を聞かれるでしょうから、理由を聞かれたら「同じような条件で現状より安く貸してくれる物件を探している」と答えましょう。
その旨を伝えたらこちらとしては交渉を有利に進める為に実際に引っ越す気がなくてもとりあえず同じような条件で現状おより安く借りれる物件を探さなくてはなりません。
探しす方法はネットで地道に調べるか、若しくはお住まいが首都圏であればイエッティーというアプリがおすすめです。
このアプリは不動産屋さんに行かなくても探しているお部屋の希望条件を登録しておけばその条件内の物件が出たらスマホに通知し紹介してくれます。
最初は家賃交渉の為の情報収集ツールの一つとして使えるし、本当にいい条件の物件を紹介してもらえたならそれはそれでいいと思うんですよね。
つまりは本気で家賃交渉するなら相手は不動産屋さんなので市場に出ている募集物件の全てを把握してなくても相場感は持っています。
そんな人と家賃の交渉に挑むのですから交渉する本人は借りる気がなくても本当に他の好条件の部屋を探さなければ土俵に立てないのです。
ただ単に「家賃を安くしてくれ」と言うのではなく、その根拠を自分でリサーチしておくことも大切なのです。
イエッティーというアプリについては下記の記事でもちょっと触れていますので宜しければご参考までに見てみてくださいね。
そしてその際若しくは数日後に管理会社の担当者に具体的な家賃交渉を仕掛けます。
家賃交渉の具体例や相場
私が業界にいた頃によくあった交渉の仕方をご紹介しましょう。
例えば現状、賃料70,000円・共益費3,000円の条件で契約しているとしたら「込み込みで70,000円にならないか」といった感じです。
他には賃料65,000円・共益費5,000円・駐車料3,000円なら込みで70,000円とか、キリがいい数字が多かったですね。
家賃交渉する上で最も大事なのは交渉幅が現実的であるか否か、相場を逸脱していないかがポイントになります。
個人的な主観ですがいくら何でも5,000円以上の家賃交渉は度が過ぎているかと思います。
大家さんもボランティアではなく、一つのビジネスとして賃貸経営しているのですからあまり足下を見るような家賃交渉をすると逆に相手にされません。
それに管理会社が間に入っている場合、交渉するのは管理会社ですからまず管理会社の担当者に「それは難しいと思いますよ」と言われたら無理だというサインです。
一応大家さんに聞いてみますねと言われても大幅な家賃交渉事は大家さんに相談すらしないでしょう。
家賃交渉をする時は駄目で元々、少しでも下がればラッキーといった感じで挑むのが望ましいのです。
家賃減額の実現可否にかかわらず家賃交渉時の希望額相場としては2,000円～3,000円程度が一般的で3,000円下がればかなり良い方かと思います。
大家さんの心に響く家賃減額を希望する理由を考えよう
ただ家賃を下げてほしいと言われても大家さん的には家賃を下げればその分収入が減るので出来れば家賃交渉には応じたくないのが本音です。
しかし大家さんも人間です。なぜ家賃を下げてほしいのか情に訴えるような理由があるといいのではないでしょうか。
家賃交渉する方の中には「周辺相場からしたら高いんじゃないか」とか「物件も古くなる一方なんだから安くするべき」といった理由で家賃減額を訴えてくる方もいます。
こんな言われ方をして誰が気持ち良く家賃を下げてくれるでしょうか。
このような言い方や理由では管理会社は上手く家賃交渉を行えません。
気持ちは十分分かりますが、家賃交渉を成功させたいのなら「本当にお願いします」感が伝わった方が理由が成功率が上がると思いませんか。
例えば・・・
”物件は気に入っていて更新したいけど家賃がこのままだと更新出来ない。このご時世で支払いは増える一方で給料も当面上がる見込みも無くもちろん貯蓄する余裕すらない。
毎月この繰り返しでこのままでは将来の先行きが不安。贅沢はしないし節約は頑張っていくつもりだけど固定支出である家賃がせめてあと2,000円でも3,000円でも下げていただけると生活が全然違う。”
といったような感じで交渉してみるといいかもしれません。
あとは大家さんの人情深さによりますが、このような言い方なら少なくとも管理会社の担当者は親身になって大家さんに交渉してくれると思いますよ。
家賃交渉におけるコツをまとめると
家賃交渉について少しはお役に立てる内容がありましたでしょうか。
さて今回の記事の内容を要約すると次のようになります。
・日頃大家さんの信用を得ている入居者さんは家賃交渉しやすい。
・家賃交渉をするタイミングは更新契約前がいい。
・家賃10万円以下の物件の家賃交渉幅の相場は2,000円～3,000円
・上から目線ではなく、大家さんにお願いする立場で交渉する。
こんなところでしょうか。
家賃交渉は感情的にならず、駄目で元々という余裕を持った心情で挑むと意外といい結果が出る時もあります。
最終的には大家さん次第なところもありますが本記事で書いたことを意識して挑むだけでも成功率は上がるはずです。
